湖南法治報通訊員 崔詠 胡慧
隨著城市飛速發(fā)展，物業(yè)糾紛案件也持續(xù)增長。望城2020年至2022年，法院受理物業(yè)糾紛案件從522件爆增至1943件，再到2509件，年均增速超90%。
為從源頭化解業(yè)主與物業(yè)管理之間的矛盾，望城區(qū)人民法院從本土特色出發(fā)，提出芝麻豆子茶工作法。從源頭上化解物業(yè)糾紛，將芝麻豆子般的物業(yè)小事，化解成茶香滿溢的安居樂業(yè)。
2023年，望城法院物業(yè)糾紛案件數(shù)比2022年下降約50%。今年上半年，物業(yè)糾紛案件數(shù)又比去年同期下降約20%。
合力“制茶”協(xié)同疏導
近年來，望城區(qū)法院將解決物業(yè)服務合同糾紛案件的思路由單一的司法裁判向多元共治、以案促治轉變。當?shù)鼐用裣矏埏嬘弥ヂ槎棺硬?，解決物業(yè)糾紛也和芝麻豆子茶一樣，雖然是小事小案，也需匯聚各方力量，共同泡制出一杯和解之茶。
為了更有效地解決日益增長的物業(yè)糾紛問題，望城法院采取了一系列措施。2023年5月至2024年8月，法院聯(lián)合區(qū)住保中心、區(qū)發(fā)改局、街道辦事處、社區(qū)及物業(yè)公司等單位，共同召開會議為解紛出謀劃策。
各單位對物業(yè)糾紛頻發(fā)的小區(qū)進行把脈問診，找出問題根源，并制定相應的解決方案。引導物業(yè)公司從傳統(tǒng)的管理型向服務型轉變，加強與業(yè)主的溝通協(xié)調，分類處理業(yè)主的訴求。
協(xié)同治理機制的建立，使得法院能夠將在審理案件過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)管理問題及時反饋給相關單位。由相關單位督促物業(yè)公司進行相應的整改，從根本上解決問題。另一方面，當相關單位在物業(yè)管理方面遇到法律難題時，也能及時咨詢法院，獲得專業(yè)的法律指導。
通過這種多部門協(xié)同作戰(zhàn)的方式，法院與相關單位各司其職，形成了強大的工作合力，不僅有效提升了物業(yè)糾紛的解決效率，還促使大量潛在的物業(yè)糾紛化解在前端。
望城區(qū)法院編制物業(yè)糾紛常見法律法規(guī)匯編。
聚首品茶消愁解憂
一張方桌，數(shù)張椅子，坐下來喝茶敘事，共商民生。2023年4月，法院聯(lián)合行政機關、物業(yè)公司在月亮島街道黃獅嶺社區(qū)召開化解物業(yè)糾紛聯(lián)席會議。業(yè)主與物業(yè)公司代表各抒己見，大家喝著芝麻豆子茶，解決繁瑣小糾紛。
針對黃獅嶺社區(qū)物業(yè)公司提交的100多份起訴業(yè)主欠繳物業(yè)服務費的訴狀，各方代表詳細聽取了業(yè)主和物業(yè)公司的意見。法院聯(lián)合區(qū)住房中心、月亮島街道和黃獅嶺社區(qū)共同制定了針對性的解決方案。針對業(yè)主反映的客服人員服務態(tài)度問題，物業(yè)公司迅速制定了禮儀培訓方案，以提升服務質量；針對電梯故障頻發(fā)問題，物業(yè)公司立即制訂并落實定期養(yǎng)護計劃，確保電梯運行安全；對于房屋返水問題，物業(yè)公司與社區(qū)工作人員一道登門拜訪，共同協(xié)商維修方法。
不到一個月，一場蝶變在小區(qū)悄然發(fā)生。部分業(yè)主積極結清了欠繳的物業(yè)費，物業(yè)公司則撤回了100多份起訴狀，業(yè)主和物業(yè)公司之間的隔閡逐漸消除。
2024年8月，法院對黃獅嶺社區(qū)的物業(yè)公司進行回訪。物業(yè)公司經理反映，經過物業(yè)公司與街道、社區(qū)的共同努力，困擾小區(qū)多年的停水問題和公共部分維護問題已經徹底解決。公司也聽取了聯(lián)席會議的建議，每周設立一天經理接待日，讓業(yè)主代表與物業(yè)經理一同品茶，共話如何將小區(qū)建設得更好。
傾心“授茶”引導自治
授之以魚，不如授之以漁。為激活糾紛前端過濾機制，增強社區(qū)化解糾紛的能力。望城區(qū)法院多措并舉，搭建溝通聯(lián)絡的橋梁，促使各方充分釋放調解能量，將百姓心聲放在心尖上。
司法建議促提升，物業(yè)服務質量再升級。法院在審理物業(yè)糾紛中，發(fā)現(xiàn)某物業(yè)公司在綠化養(yǎng)護、日常保潔等方面提供的服務存在瑕疵，酌情判決對物業(yè)費打折交納。做出判決后，物業(yè)公司仍向法院提起批量訴訟。對此，法院向物業(yè)公司發(fā)出司法建議書，要求物業(yè)公司積極配合法院做好調解工作，建議物業(yè)公司提高物業(yè)服務質量，增加業(yè)主自主繳納物業(yè)服務費的積極性。司法建議書發(fā)出后，物業(yè)公司積極回應，提交的批量訴訟案件中，近50%的案件在訴前成功調解。
巡回審判化糾紛，芝麻豆子茶消火氣。對于大批量起訴的物業(yè)案件，法院選擇典型性案件，將法庭搬到小區(qū)巡回審判。物業(yè)公司與業(yè)主充分表達意見，法官居中聽取，現(xiàn)場普法，起到了審理一起、教育一片的良好效果。庭審結束后，法官泡上一杯芝麻豆子茶，邀請雙方繼續(xù)調解，一下子把火氣沖得煙消云散。雙方坐在兩邊，聽取法官就相關問題逐一答疑，并結合各方反饋提出意見建議和化解方案，最終形成調解意見。
普法宣傳入人心，攜手共建和諧家園。法院通過發(fā)放宣傳冊、制作普法小視頻等方式，線上結合線下進行普法宣傳。2024年，望城法院針對物業(yè)糾紛常見法律問題印制宣傳冊，編制物業(yè)糾紛常見法律法規(guī)匯編，在小區(qū)現(xiàn)場發(fā)放宣傳冊，并發(fā)送至業(yè)主微信群，受到街道、社區(qū)和物業(yè)公司的一致好評。首次印刷的1000份宣傳冊不到兩周便發(fā)放完畢，不少社區(qū)、物業(yè)公司自行加印或制成展板進行普法宣傳?！坝辛朔ㄔ旱男麄鲀?，我們社區(qū)每周的12345投訴明顯少了好幾件?！卑咨持藿值理懱脼成鐓^(qū)干部對法院的宣傳普法連聲稱贊。
下一步，望城法院將繼續(xù)深化完善芝麻豆子茶工作法，不斷探索更多元、更高效、貼近民生的糾紛解決機制，努力為建設現(xiàn)代化新望城營造更和諧穩(wěn)定的環(huán)境。
責編：譚好
一審：譚好
二審：伏志勇
三審：萬朝暉
來源：湖南法治報
